21世紀經濟報道記者唐韶葵

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2月25日，上海發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》（簡稱“滬七條”），從限購調整、公積金優化、房產稅完善三大維度推出七項舉措。

3月4日，新政發布滿一周，上海樓市春意漸濃。

上海鏈家數據顯示，新政降低社保年限、提升公積金額度后，潛在客戶被激活，新房線上咨詢量上升106%。3月1日作為新政后的首個周末，與1月周末相比，新房線上咨詢量上升80%。總體來看，新政精準切割了需求枷鎖，提升市場信心。

另一個第三方平臺數據也印證了這一趨勢，58安居客平臺顯示，新政落地首周，用戶主動咨詢量環比增長97.6%，留電轉化效率環比上升180%。

市場升溫不僅體現在數據上，更直觀地反映在售樓處的人潮涌動中。一個標志性事件是，溫州客戶重現樓市。2月27日，新政落地第二天，多個社交平臺便流傳著“溫州豪車團駛入上海新盤售樓處”的照片與視頻。浙C牌照車輛扎堆豪宅售樓處的畫面，讓“溫州炒房團重現滬上”的消息迅速發酵，也勾起了市場對多年前溫州資本橫掃上海樓市的記憶。

對此，相關房企相關負責人對21世紀經濟報道記者證實，該現象是項目上“聯動溫州中介”的結果，而“其他城市的（客戶）沒那么快（到來），溫州的（客戶）最積極”。

溫州客戶扎堆看房

據觀察，所謂的“溫州炒房團”主要來自中海地產旗下項目。近期，有不少中介銷售人員發現，久違的“溫州炒房團”出現在中海地產旗下三個樓盤：安瀾上海、中海·云邸玖章與中海·環宇玖章。

中海地產上海區域相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，客戶還在看，目前還未下單。其指出，這幾天來打前站的溫州購房客戶比較多，是項目上聯動溫州中介帶來的客戶。實際上，為了增加客戶到訪量，中海旗下項目還聯動了其他城市的中介增加客戶到訪量，溫州的客戶最積極。

“上海樓市就像是溫州炒房客的‘白月光’。”一名業內人士說，溫州人熱衷于提升資金的利用率，其投資不動產早已名聲在外。“溫州炒房團”曾是中國樓市最具標志性的民間投資力量，甚至成為了樓市向好的一個符號。如今，歷經多輪樓市周期洗禮后，這一群體更趨理性，投資目光聚焦于核心城市的優質資產。

該業內人士表示，浙江省此前已有熱點城市放開了限購，但溫州客戶因擔憂房價繼續調整而持幣觀望，此次來上海看房也是出于上海樓市對于溫州客戶的特殊吸引力，想借著新政利好先過來看看。

但“溫州炒房團”也引發了“作秀”的質疑。有觀察人士認為，相比直接賣房，借助溫州客戶這一特殊群體，為項目炒作，或是開發商的真正目的。

在緊抓政策紅利、轉變營銷策略方面，中海地產還有其他策略。記者了解到，除了聯動外地中介帶客戶到訪售樓處之外，安瀾上海已于3月1日正式開啟分銷模式，即將項目銷售權委托給多個第三方分銷機構，從而提升對客戶的覆蓋范圍。

“今天第一天開分銷，客戶來了都要拿號看樣板房。”3月1日晚上7點多，中介從業人員魯衛（化名）對記者表示，其剛在安瀾上海售樓處送走看完房子的客戶，準備回家。但他上車后并沒有立即開車回家，而是在車上錄制了一段短視頻并發布朋友圈，附言“下大雨也要看的豪宅”。視頻里，魯衛稱，盡管當天下了一天的雨，但安瀾上海一天到訪百組客戶，客戶需要驗資2000萬元，看樣板房還需要拿號排隊。

據現場其他中介人員透露，當天幾十名中介人員帶著客戶涌向安瀾上海售樓處，客戶一度需要取號排隊看房。據不完全統計，他們帶來的客戶中，約有50%為外地人，多數來自浙江省。

開發商頻發“捷報”

安瀾上海的積極營銷策略，只是上海多個豪宅新盤的縮影。人頭攢動的一幕也出現在了上海多個新盤售樓處。

上海“滬七條”發布后，各大房企捷報頻傳。保利發展旗下外灘曜、外灘啟宣布，在新政頒布后6小時來訪量超100組，成交3套。保利世博天悅項目則表示，在2月25日至3月1日期間，斬獲2.5億元成交額，其中不乏單價超18萬元/平方米、總價5000萬級別以上的豪宅房源。

招商蛇口上海公司宣布，新政發布之后的24小時內，成交總金額破1.7億元。華潤置地旗下的云啟濱江、外灘瑞府和望云三個項目據稱成交火爆，僅2月25日至2月28日四天，云啟濱江單盤銷售額就超3.5億元。新政首日，華潤置地上海區域成交額更突破3.2億元。金茂則宣布，新政落地一周，金茂上海各項目整體來訪量較春節前提升超60%，成交金額較春節前提升超50%。

新政也在影響購房者的決策。據銷售人員透露，華潤外灘瑞府曾在春節前夕接待過一位客戶，由于當時上海樓市熱度有所下降，加之客戶尚未賣掉用于置換的自有房屋，因此雖然看中一套大戶型房源，但客戶并未出手。春節后，該銷售人員多次邀約客戶復看房，但對方仍在觀望。

“滬七條”發布的次日上午，該客戶主動向銷售人員詢問此前相中的房源是否仍然在售，得到確認的答復后，客戶當天便到場辦理了認購手續。

網上房地產數據顯示，新政發布后的第一天，上海新房網簽套數比政策發布當天翻番，一周內網簽量呈上升趨勢，3月1日的周末達到了峰值。

同策研究院聯席院長宋紅衛指出，上海“滬七條”新政精準切中市場需求，通過降低交易成本和門檻，有效激活了改善型及投資型需求。從一線銷售反饋的數據和現象來看，市場信心得到實質性修復，買賣雙方的博弈天平正在向賣方傾斜。隨著傳統銷售旺季的到來，預計上海樓市短期內將維持當前的熱度，但后續政策的持續性以及宏觀經濟基本面仍是影響市場走向的關鍵因素。

克而瑞上海發布的一份研報指出，展望后市，三月市場有望迎來暖春行情，除“滬七條”為市場注入了積極信號外，還得益于多重因素：一是傳統“小陽春”的來臨；二是學區房購買進入關鍵節點；三是春節前后積壓的需求有望釋放。

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